Immobilier logistique - Point marché S1 2019

MARCHÉ UTILISATEUR -

Particulièrement animé au premier semestre 2019, le secteur de l’immobilier logistique français se caractérise par une demande placée culminant à un niveau record de 1,7 million de mètres carrés.

Fait inhabituel, le marché a été stimulé par une augmentation inégalée des transactions effectuées en dehors de la dorsale, avec 767 000 m² commercialisés. Pour Didier Terrier, Directeur Général d’Arthur Loyd Logistique, « le renforcement du réseau de distribution des enseignes à petit prix, la volonté des utilisateurs d’acquérir leurs actifs et le dynamisme exceptionnel de la région Grand Est expliquent pour partie cet essor remarquable ». Quatre des huit transactions XXL effectuées ce semestre l’ont par ailleurs été dans ces marchés dits secondaires. Au Mans et à Saint Germain du Puy, Gifi a acquis deux plateformes; à Ensisheim (Haut-Rhin), l’allemand Delticom s’est positionné sur 70 000 m².

Les pôles de la dorsale, qui concentrent 56% de la demande placée, ne sont pas non plus en reste en ce début d’année. La région des Hauts de France a été à ce titre particulièrement attractive, avec plus de 330 000 m² placés. Citons à titre d’exemple deux transactions de très grands volumes à Cambrai et Dourges, respectivement effectuées par Suncity et La Foir’fouille (73 000 et 70 000 m²). L’Auvergne Rhône Alpes fait également bonne figure ; Easydis (l’opération la plus importante de ce semestre) a loué 78 000 m² à Corbas. Si aucune transaction XXL n’a en revanche été effectuée en Ile de France, le dynamisme des chargeurs et des prestataires logistiques assure le maintien d’une demande placée significative au premier semestre 2019, avec 364 000 m² commercialisés. Finalement, seule la région marseillaise marque un net recul, notamment pénalisée par un stock d’offres traduisant une situation de pénurie.

Le sujet est tout aussi épineux en région lyonnaise, marquée par une absence presque complète de disponibilités dans les secteurs de la Rocade Est et de la Plaine de l’Ain. Contrairement à la région marseillaise (qui peut s’appuyer sur un potentiel de développement d’un million de mètres carrés), la région lyonnaise ne concentre aujourd’hui qu’un peu plus de 500 000 m² de projets. Compte-tenu de ce contexte, les valeurs locatives sur ce secteur sont donc orientées à la hausse, elles restent stables en région francilienne et en Hauts de France où le stock immédiat et à venir s’est reconstitué. Composé pour majorité de surfaces de classe A, le stock disponible en Ile de France paraît aujourd’hui correspondre aux besoins des utilisateurs. Ces derniers se sont orientés pour près des trois quarts vers cette catégorie d’immeuble au premier semestre 2019.

Une autre caractéristique de ce début d’année est le retour en force des chargeurs : acteurs de la grande distribution, grossistes et industriels, ils ont stimulé le marché par la prise à bail ou l’acquisition de 67% des surfaces commercialisées. A contrario, le secteur de l’Ile de France est animé à parts égales par les prestataires et les chargeurs, le peu d’offres XXL disponibles ne favorisant toutefois pas le dynamisme de ces derniers. Fait notable, les monocolistes (La Poste, Chronopost…), se sont également distingués par plusieurs transactions, étoffant leur réseau de distribution afin de satisfaire la demande suscitée par le e-commerce.

MARCHÉ DE L'INVESTISSEMENT -

Avec 960 millions d’euros investis au cours du premier semestre, le marché de l’investissement en immobilier logistique a démarré timidement l’année 2019, en baisse de 20% d’une année sur l’autre. Ce ralentissement en trompe l’œil traduit tout d’abord un manque d’offre, limitant de facto les volumes investis au cours des premiers mois de l’année. « Surtout, ces volumes ne reflètent pas l’engouement que suscitent aujourd’hui les actifs logistiques auprès des investisseurs lors des phases d’appels d’offres » commente Nicolas Chomette, directeur investissement d’Arthur Loyd Logistique. Les portefeuilles n’ont concentré que 28% des montants investis depuis le début de l’année, avec finalement une unique opération de plus de 100 millions d’euros : il s’agit de l’acquisition par Greenoak auprès de TwentyTwo Real Estate du portefeuille Corelog portant sur sept plateformes situées sur la dorsale.

« La physionomie du marché de l’investissement logistique devrait être tout autre dans les mois à venir » déclare Nicolas Chomette. Il ajoute que « plusieurs portefeuilles d’un montant supérieur à 250 millions d’euros sont d’ores et déjà en cours de commercialisation, sur des profils de risque Core et Core+, tandis qu’Argan vient d’officialiser l’acquisition du portefeuille Cargo, occupé par Carrefour, pour un montant proche de 900 millions d’euros ». Au final, le marché de l’investissement en immobilier logistique devrait franchir le cap historique des 3 milliards d’euros en 2019.

Le taux de rendement prime est quant à lui toujours positionné à un niveau de 4,50%. « L’afflux de capitaux dans l’immobilier logistique conjugué au faible coût de la dette et à l’excellente tenue du marché locatif constituent de puissants moteurs ; tous les ingrédients semblent ainsi réunis pour l’on assiste, d’ici la fin de l’année, à une nouvelle phase de compression du taux prime, de l’ordre de 25 pdb », conclut Nicolas Chomette.